Устойчивое развитие ЖКХ под угрозой: на смену ТСЖ пришли ТСН

5 мая 2014 года  президент России подписал федеральный закон № 99, который вступил в силу с 1 сентября. В соответствии с этим законом были внесены изменения в Гражданский кодекс. В частности, введено понятие «товарищество собственников недвижимости». Это некоммерческая организация, которую собственники жилья, дачных домов, садоводческих и огороднических участков, гаражей и т. п. могут создать для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, которое находится в общей собственности. Цель создания такой формы объединения - упростить решение вопросов, которые неминуемо возникают, когда собственникам недвижимости приходится договариваться, к примеру, о благоустройстве территорий или строений.

На сегодняшний день законодательных норм, касающихся ТСН, очень мало. Надо полагать, в Жилищный кодекс будут внесены некоторые изменения, из которых станет ясно, как создавать эти объединения. А пока мы располагаем только тремя статьями в Гражданском кодексе, дающими определение товарищества собственников недвижимости.

Однако, проблемы разграничения ТСЖ и ТСН возникли уже сейчас, поэтому в Госдуму 29 января был внесен законопроект с поправками  в  Гражданский кодекс, которые позволят оставить самостоятельную организационно-правовую форму ТСЖ.

С одной стороны, нововведение позволило создавать свои объединения собственникам жилья и владельцам нежилых помещений в офисных и торговых зданиях, чтобы сообща решать вопросы управления недвижимостью. Ранее такая возможность существовала только для объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.

С другой стороны, из статьи ГК, посвященной ТСН, следовало, что ТСЖ должны были в обязательном порядке стать "подвидом" ТСН, подчинившись в первую очередь регулированию Гражданского кодекса. "Только из-за формулировки в статье 50 ГК "юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах: …товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе, товарищества собственников жилья" возникла необходимость вносить изменения в уставы всех ТСЖ на всей территории России,  по сути, менять их организационно-правовую форму", - поясняет одна из авторов поправок, глава комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская.

С ней согласен эксперт "РГ", ведущий специалист Института экономики города Дмитрий Гордеев: "С 1 сентября новые ТСЖ перестали регистрировать, поскольку после изменений в ГК  товарищества собственников жилья создаваться уже не могут, а вместо них собственники помещений в многоквартирном доме могут создавать только ТСН. В то же время уже ранее созданные ТСЖ столкнулись с тем, что без перерегистрации оказались вне правового поля и просто не смогли работать".

По данным Росстата, на конец 2012 года в России зарегистрировано почти 64 тысячи ТСЖ (то есть сейчас - еще больше), объединения жильцов-собственников созданы и работают минимум в каждом десятом многоквартирном доме.

"Включение ТСЖ в состав вновь создаваемых ТСН никаких содержательных улучшений для создания и работы объединений собственников помещений в многоквартирном доме не несет, - утверждают авторы законопроекта. - Более того, постоянно возникают законодательные нестыковки и неувязки. Например, в одной из статей ГК РФ говорится о том, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности. Но это не соответствует положениям ЖК РФ и другим положениям ГК РФ. Это чревато не только конфликтами среди собственников, но также может вызвать неоднозначную правоприменительную и судебную практику".

С вновь созданными ТСН тоже не все гладко. "Они, например, не могут применить льготы по налогу на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг, так как от этого налога освобождены именно ТСЖ, а не ТСН, - пояснил "РГ" Дмитрий Гордеев. - ТСН не смогут управлять многоквартирными домами, ведь это не допускают способы управления, предусмотренные ЖК. Ситуация парадоксальная: собственники создают для управления многоквартирным домом ТСН, а способа управления ТСН в Жилищном кодексе нет и эта организация управлять домом не может. А создать ТСЖ уже невозможно. Наконец, ТСН, в отличие от ТСЖ, не смогут открывать специальные накопительные счета для проведения в будущем капремонта своего дома. Сейчас как раз во многих регионах собственники выбирают модель формирования фонда капитального ремонта дома. Придется владельцем специального счета новым товариществам выбирать регионального оператора".

Когда в ГК вводилось понятие ТСН, было предусмотрено, что постепенно все ТСЖ "перепишутся" в него. Для этого закон оговорил, что при первом внесении изменений в устав ТСЖ в нем необходимо изменить и наименование -  на ТСН. "Фактически это реорганизация, смена организационно-правовой формы, - констатирует Гордеев. - При этом слабым утешением является освобождение от уплаты госпошлины. Органы государственного жилищного надзора следят за тем, чтобы уставы ТСЖ соответствовали ЖК РФ. Но понимая требование изменить наименование ТСЖ на ТСН, товарищества, даже рискуя получить штраф, изменения не вносят и ждут поправок".

Предлагаемые поправки помогут подобные противоречия в законе нивелировать, считают эксперты. Законопроект предлагает сохранить самостоятельность ТСЖ, и четко прописать права и обязанности обеих форм объединений собственников жилых и нежилых помещений, а также их взаимодействие. При этом права собственников помещений в нежилых зданиях не пострадают.


Татьяна Сорокина, по ГК РФ, ЖК РФ и материалам СМИ